SSIA - a forgotten gem

SSIA - a forgotten gem

OUTPERFORM
date : 12/12/2013
TP : 900 - 1260
shendylukito

#1 : BUSINESS

unit bisnis SSIA

• SSIA’s primary businesses are Construction, Property (industrial estate, real estate and
rental property) and Hospitality.

In short : SSIA cukup menarik bisnisnya karena hampir dari hulu ke hilir..
Ada construction NRC , ada perusahaan property, sama ada recurring income dari perhotelan.


#2 : MANAGEMENT 

Penulis simple dalam melihat apakah management bisa dipercaya ato ngga..
Wise people said.. Ada 3 hal yang kita lihat dalam menilai seseorang "integritas, intellectual, sikap"
Dari ketiga hal itu integritas adalah yang utama.. Jika seseorang tidak punya integritas.. maka 2 hal itu akan merugikan perusahaan.

so.. penulis sering lihat dalam website perusahaan, laporan keuangan, keterangan pers..
Apakah management transparan dalam melaporkan usahanya?

Penulis menilai SSIA have a great management team.
Presiden Direktur : Johannes Suriadjaja
Preskom : Hagianto Kumala

dan seluruh jajaran managemen banyak yang jebolan Astra.

notes :
-coba liat website ssia (suryainternusa.com), sangat transparan dan investor friendly (tidak ada kesan untuk menutup-nutupi)
-baru2 ini tepatnya tgl 12 sept 2013 SSIA release bahwa mereka akan buyback sahamnya sebesar 200Miliar dengan harga maximal Rp 1000/share karena managemen meyakini bahwa Net asset value dari perusahaan berkisar Rp 1800/share.

#3 : NUMBERS

sales naek sangat baik.. namun net profit tergerus

Konstruksi menyumbang pendapatan tertinggi 61%, property 27%, hospitality 12%

Laba bersih disumbang oleh Property almost -+80%, konstruksi -+15% dan perhotelan -+5%

Current ratio above 1x.. GOOD!

Hutang dalam dollar sangat kecil .. Equity growth meningkat secara drastis . GOOD!

Land sold (ha) mengalami penurunan namun kenaikan harga jual membuat income stagnan/ mengalami sedikit penurunan.

Land bank di karawang mungkin cukup untuk sekitar -+3 tahun. Lumayan..

Conclusion : numbers are quiet great.. namun memang harus diakui ada perubahan di dalam komposisi pendapatan SSIA. Main driver dari pendapatan adalah konstruksi namun net margin kontruksi sangat kecil below 10% , sedangkan laba bersih SSIA ditopang sekitar 80% dari sektor property, dan semakin menurunnya land bank. So profitability SSIA penulis kira akan menyusust di tahun 2013 dan 2014.

Penulis berpendapat di 2013 dan 2014 Laba bersih SSIA akan sekitar sama dengan pendapatan 2012.. kurang lebih 700 milyard.


#4 : VALUATION
Cukup sulit menentukan metode valuasi untuk SSIA sebab tidak murni perusahaan property, ada hotel dan juga konstruksi.

Namun secara kasar perhitungan property karawang :

216 ha = 2.376 Milyard (1ha = 11 Milyard, asumsi 1m2 = US 100)
42 ha = 1.386 Milyard (1ha = 33 Milyard, asumsi 1m2 = US300)
Total 3.762 Milyard
Shares Outstanding 4,705 Milyard
NAV hanya karawang saja = 800/shares

*benernya harga tanah di sana udah naek sampe sekitar US 121.8/m2, tp kita itungnya konservatif.
(Komitmen penjualan yang belum dibukukan sebagai pendapatan usaha per akhir 9M13 tercatat 
sejumlah 59,5 hektar dengan harga rata-rata penjualan sebesar +/- US$ 121,8 per m2)
http://www.idx.co.id/Portals/0/StaticData/NewsAndAnnouncement/ANNOUNCEMENTSTOCK/From_EREP/201312/d3c7b3d276_709ff569fe.pdf

(Notes ini baru nav dari property karawang aja lho!! udah lebih gede dari harga saham saat ini.. :D)

ok ini test aja ya tambah landbank yang di bekasi
(asumsi lahan bekasi berhasil diakuisisi 500 ha di 2013, saya ga tau pasti brp hektar yang sudah berhasil di akuisisi oleh perusahaan sampe 9M13, i can't find the data)

500 ha x 70% x 8Milyard = 2.800 Milyard (1 ha = 8 milyard, asumsi 1m2 = US 70, seharusnya bisa around US 100 sih soalnya kemungkinan bakal dipasarin taun 2015 krg lebih sejalan dengan selesainya tol cilincing dibitung yang bakal mengangkat harga tanah di daerah bekasi)
NAV bekasi = 595/shares

Total NAV karawang + bekasi = 1395/shares

Blon itung asset hotel di grand melia Bali, Grand melia Jakarta, Ungasan Resort Bali, Graha Surya internusa, Plaza Glodok Hotel, Construction, dll

I believe SSIA krg lebih sama kaya penilaian management NAV around 1800
Dengan disc to nav 30%-50% harga wajar around 900-1260
Harga SSIA sekarang 13/12/2013 Rp 650/share

What r u waiting for.. :)

What next for SSIA?
Construction and Infrastructure:
Starting the milestone infrastructure project: Cikampek-Palimanan Toll Road, which IDR7.7Tn contract already obtained by Joint Operation NRC-Karabha in October 2012 and targeting to finish by Aug 2015.

Property:
Industrial Estate will continue development of phase 3 in Karawang and targeting to secure
additional licence and fully acquire of 1,000 ha in the adjacent area.
Build commercial area, warehousing and SFB with targeted commercial operation in the 2nd half of 2013.

Gradually acquire land from additional license of 2000 ha in Bekasi with
target to accumulate 500 ha by end of 2013.

Hospitality:
Eight (8) locations through out Indonesia have already been secured for budget hotels and targeted to operate in 2014.

Stay tuned
Subscribe this blog and spread it if u find useful.
Shendy lukito